Cómo no perder las arras
- Confirmatorias: Garantizan que la venta va a realizarse. Por eso, la cantidad que se entrega en concepto de arras se da como anticipo y se descuenta del precio final.
- Penitenciales: Son aquellas que permiten rescindir el contrato; esto es, permiten que tanto que comprador como el vendedor puedan echarse para atrás. En ese caso, el comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor la devuelve por duplicado.
- Penales: En este caso, la cantidad entregada sirve de indemnización en caso de que el contrato no pueda realizarse; esto es, se establece una penalización en el supuesto de que el comprador finalmente no adquiera el bien.
¿Cuál es el problema más común con los contratos de arras?
Pues porque se mezclan los contratos (y eso los vuelve inválidos).
Por ejemplo, la mayoría de los contratos regulan la cláusula de arras haciendo referencia a las penitenciales, algunos incluso mencionan el art. 1.454 del Código Civil, pero consideran que la cantidad entregada va a cuenta del precio de venta (propio de las confirmatorias) y entienden que, si la compraventa no se realiza por causa imputable al comprador, él pierde lo entregado en concepto de arras, y si la compraventa no se realiza por causa imputable al vendedor, este las devuelve por duplicado.
Mezclar estas dos cosas no es correcto; lo que caracteriza a las arras penitenciales es la capacidad de desistimiento, o sea: que el comprador o el vendedor pueden decidir no formalizar la compraventa.
Y en el caso de que no quieras formalizar la compraventa, si bien la cantidad entregada se pierde (o la devuelves por duplicado), nadie te puede obligar a formalizar dicho contrato, cosa que sí ocurre con las confirmatorias.
Por lo tanto, la mayoría de las cláusulas de arras confunden y mezclan las arras penitenciales y las arras confirmatorias.
Esa confusión es la que puede originar que las arras no produzcan el efecto que nosotros deseamos, puesto que el Tribunal Supremo ya ha resuelto que, si no se prueba lo contrario, la cláusula de arras hace referencia a las confirmatorias.
(Te dejo aquí la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 583/2028, de 7 de octubre)
¿Unas arras son mejores que otras?
No, no existe un tipo de arras mejor que otras, todo depende de las circunstancias en que se encuentres y de la posición que ocupes en el contrato.
Veamos un ejemplo práctico con cada tipo de arras y las consecuencias que producen:
Después de firmado el contrato de compraventa con cláusula de arras, el comprador no puede obtener una hipoteca que le financie el precio pactado en contrato. El comprador se lo comunica al vendedor, ¿qué opciones tiene este último?
>Confirmatorias: El vendedor podría demandar el incumplimiento del contrato accionando el art. 1.124 CC, el cual permite que, en caso de incumplimiento, el perjudicado pueda exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
>Penitenciales: el vendedor hace suya las cantidades recibidas en concepto de arras, pero nada más puede reclamar al comprador, puesto que las arras penitenciales permiten desistir del contrato de compraventa sin más consecuencias.
>Penales: el vendedor hace suya las cantidades entregadas en concepto de arras como «pena» para el comprador.
Y ahora… ¿qué pasaría si fuera el vendedor quien no hiciera la compraventa?
>Confirmatorias: En este caso, sería el comprador quien podría demandar el incumplimiento del contrato accionando el art. 1.124 CC, esto es, obligando al vendedor a que proceda a la venta del inmueble o bien solicitando la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
>Penitenciales: el vendedor debe devolver al comprador las cantidades entregadas en concepto de arras por duplicado, sin que nada más puedan reclamarse.
>Penales: el vendedor deberá devolver las cantidades recibidas en concepto de arras, más la cantidad que se hubiera pactado en el contrato como «pena» para el vendedor.
Como ves el tipo de arras que te interesa firmar depende mucho de la situación, no es lo mismo si tienes alguna duda de que se pueda formalizar el contrato de compraventa (porque dependas de obtener una hipoteca o quieras venderlo por más precio) a si estás completamente seguro de que podrás cumplir con tu parte.
Ciertamente se trata de un tema complicado y que puede ocasionar muchos quebraderos de cabeza, por ello lo mejor es consultar con un especialista del tema para que te encuentres plenamente asesorado en el momento de firmar un contrato con cláusula arras (y así sepas qué puedes reclamar y qué te pueden reclamar).
Peeeero…
…como terminar un artículo diciendo eso y sin dar solución da mucha rabia al que lo lee…
…tengo algo más que decirte.
Si estás a punto de firmar un contrato de arras y no tienes ni idea de cuál es tu caso…
…o si bien ya has firmado un contrato con cláusula de arras pero algo no ha salido como esperabas y/o quieres consultar las consecuencias que se pueden producir…
…tengo un servicio de consulta legal que, por 60 euros, me miro tu documentación, nos reunimos y te cuento las opciones que tienes.
De esta forma sabrás qué puedes hacer con las arras y qué resortes puedes tocar para poner la situación a tu favor (o al menos salir lo mejor parado posible).
Para solicitar una consulta, simplemente rellena el formulario que ves aquí debajo.
Luego, me pondré en contacto contigo para pedirte la información y formalizar el pago, y en nada estaremos viendo el caso.
