¿A quien le corresponde pagar los gastos
de pintura y limpieza?
El final de un contrato de alquiler de vivienda suele ser un momento cargado de incertidumbre y preguntas para ambas partes involucradas, es decir, el inquilino y el propietario. Uno de los temas que con frecuencia genera disputas es la responsabilidad de asumir los gastos de pintura y limpieza al momento de abandonar la propiedad. Los propietarios a menudo sostienen que la vivienda debe ser devuelta en las mismas condiciones en las que se entregó, lo que incluye la pintura y la limpieza. Sin embargo, la ley tiene una perspectiva diferente sobre este asunto.
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente la obligación del arrendador (propietario) de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin el derecho a aumentar la renta por realizar las reparaciones necesarias. Esto significa que el propietario debe asumir los gastos de mantenimiento esenciales para que la vivienda esté en un estado adecuado para servir al uso convenido.
Sin embargo, existe una excepción importante a esta regla. Si el deterioro de la vivienda es atribuible al arrendatario (inquilino), según lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, el propietario puede reclamar el costo de las reparaciones al inquilino. Estos artículos del Código Civil establecen que el inquilino es responsable de los daños causados a la propiedad debido a su negligencia o mal uso.
La clave para resolver esta cuestión reside en determinar si los gastos de pintura y limpieza son necesarios debido al desgaste natural de la vivienda o si se deben a un deterioro imputable al inquilino. Aquí es donde suelen surgir los desacuerdos. Para ayudar a aclarar las responsabilidades y expectativas de ambas partes, es esencial entender las diferencias entre el desgaste normal y el daño atribuible al inquilino.
Desgaste normal vs. Daño imputable al inquilino
1. Desgaste Normal : El desgaste normal se refiere al deterioro que ocurre con el tiempo debido al uso regular de la vivienda. Esto incluye la decoloración de la pintura, pequeñas marcas en las paredes, desgaste y otros signos de uso normal. Estos problemas son responsabilidad del propietario y no pueden ser cargados al inquilino.
2. Daño Imputable al inquilino El daño imputable al inquilino se produce cuando la vivienda sufre daños debido a acciones específicas del inquilino, como roturas, manchas importantes en las paredes, o cualquier otro tipo de daño causado por negligencia o mal uso. En estos casos, el propietario puede reclamar los costos de reparación al inquilino.
Los agujeros en las paredes se considera uso normal de la vivienda, siempre que su cantidad no exceda de la lógica. Por lo tanto, el inquilino tampoco asume la obligación de taparlos cuando abandona la vivienda.
Cómo han resuelto los Tribunales
Nuestros Tribunales han reconocido la obligación del propietario de asumir los gastos de limpieza y pintura. Como ejemplo podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 656/2020, de 28 de septiembre:
Es doctrina reiterada tanto por esta Sección, como por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, la de que; “la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )”.
Asimismo, en relación a la posibilidad de indemnizar al arrendador por la pintura, masilla, repaso de paredes, agujeros en la pared, ambas secciones también hemos declarado que; “en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (…)”.
Cómo determinar a quien le corresponde pagar los gastos de pintura y limpieza
Se recomienda siempre documentar todos los desperfectos que tenga la vivienda, tanto al iniciarse el contrato de alquiler como una vez finalizado, al objeto de determinar a quien le corresponde abonar dichos gastos.
Todo ello salvo pacto en contrario.
Debemos tener en cuenta que nuestro Derecho civil se rige por el principio de libertad de pactos. Por lo que, si en el contrato de arrendamiento se estipula que el arrendatario deberá abonar los gastos de pintura y limpieza, así podrá exigirse. Si bien es cierto, esto no es una cláusula que suela incluirse en los contratos.
Una vez que finaliza el contrato de alquiler no es posible exigirle al arrendatario que devuelva el inmueble como si nunca hubiera vivido allí, ya que se presume que el paso del tiempo y el uso normal de la vivienda han ocasionado deterioros. Dichos deterioros y, por tanto, el mantenimiento de la vivienda en condiciones adecuadas para ser alquilada es una obligación del propietario.
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